Julkaistu 1.10.2026.

Lyhyesti: Perintövero lasketaan asunnon käyvästä arvosta perinnönjättäjän kuolinpäivänä. Jos asunto myöhemmin myydään, myynnistä voi tulla lisäksi luovutusvoiton veroa. Luovutusvoitto on kauppahinnan ja verotuksessa hyväksyttävien menojen erotus. Perityn asunnon hankintamenona käytetään perintöverotuksessa käytettyä arvoa, ja myyntihinnasta vähennetään myös myyntikulut. Jos perintöverotuksen arvo muuttuu oikaisussa, myös hankintameno muuttuu. Voitto lasketaan joko näillä todellisilla menoilla tai hankintameno-olettamalla sen mukaan, kumpi on myyjälle edullisempi.

Peritty asunto ja perintövero – arvostus, omistusosuus ja myynti

Esimerkkitapaus ja lähtötiedot

Mikon ja Lauran isä kuoli 10.2.2026. Hänellä ei ollut puolisoa eikä testamenttia, joten täysi-ikäiset lapset perivät hänet puoliksi. Kummallakaan ei ole puoliso- tai alaikäisyysvähennystä, eikä isä ollut antanut heille lahjoja, jotka vaikuttaisivat perintöveroon. Esimerkki on kuvitteellinen. Lapsen veroluokan ja vähennysten ehdot voit tarkistaa oppaasta perintövero lapselle.

Kuolinpäivän tiedot ja mistä ne saa:

• Asunnon velaton käypä arvo 285 000 euroa. Arvio saadaan kiinteistönvälittäjältä tai lähiajan vertailukaupoista.
• Asuntoon kohdistuva osuus taloyhtiön lainasta 35 000 euroa. Tieto on isännöitsijäntodistuksessa.
• Pankkitilin saldo 12 000 euroa ja isän oma pankkilaina 40 000 euroa. Tiedot ovat pankin saldotodistuksessa kuolinpäivältä.
• Hautaus- ja perunkirjoituskulut 6 000 euroa. Tiedot ovat kuiteissa.

Asunnon arvo kuolinpäivänä

Perukirjaan merkitään asunnon käypä arvo eli todennäköinen myyntihinta kuolinpäivänä. Tapa riippuu siitä, mitä peritään:

• Asunto-osake, esimerkiksi kerrostalo- tai rivitaloasunto. Asunto-osakeyhtiö omistaa kiinteistön ja maksaa sen kiinteistöveron, joten osakkeenomistajalla ei ole omaa kiinteistöverotusarvoa. Arvo perustellaan välittäjän arviolla tai vertailukaupoilla.
• Kiinteistö, esimerkiksi omakotitalo tai mökki. Kiinteistöllä on kiinteistöverotusarvo, mutta se ei ole käypä arvo. Sitä ei voi käyttää perintöverotuksessa, kuten Verohallinto kertoo ohjeessa Omaisuuden arvon määrittäminen.

Asunto-osakkeen käypä arvo perintöverotuksessa on velaton arvo, josta vähennetään asuntoon kohdistuva osuus yhtiölainasta. Peruste on Verohallinnon ohjeen Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa luvussa 5.1. Esimerkissä arvo on 285 000 € − 35 000 € = 250 000 €.

Pesän velat ja kulut

Isän oma pankkilaina on eri asia kuin yhtiölaina. Se on kuolinpesän velka, ja se vähennetään pesän varoista samoin kuin hautaus- ja perunkirjoituskulut (perintö- ja lahjaverolain 9 §):

250 000 € + 12 000 € − 40 000 € − 6 000 € = 216 000 €.

Yhtiölainaa ei vähennetä tässä uudelleen, koska se on jo vähennetty asunnon arvosta. Jos se vähennettäisiin vielä velkana, pesän arvoksi tulisi 181 000 euroa ja kummankin osuudeksi 90 500 euroa. Vero jäisi silloin kummallakin 2 275 euroa liian pieneksi.

Osuus ja perintövero

Kumpikin lapsi saa puolet eli 108 000 euroa. Perintövero lasketaan tästä osuudesta veroluokan I asteikolla:

2 800 € + 13 % × (108 000 € − 60 000 €) = 9 040 € kummallekin.

Saman luvun saat perintöverolaskurilla, kun syötät osuudeksi 108 000 euroa. Laskuri ei tee asunnon arvostusta eikä vähennä velkoja, vaan siihen syötetään valmis osuus. Veroluokat ja -portaat kerrotaan Perintövero 2026 -oppaassa. Jos perintövero on maksettava ennen kuin asunto on myyty, katso mitä tehdä, jos rahat eivät riitä perintöveroon.

Myynti: kuka myy ja mitä vähennetään

Luovutusvoiton verotus riippuu siitä, myykö asunnon jakamaton kuolinpesä vai perilliset perinnönjaon jälkeen. Oman tilanteesi voit laskea alempana olevalla myyntivoittolaskurilla.

Taulukon säännöt ovat Verohallinnon ohjeissa Verovapaa oman asunnon luovutus (luku 5) ja Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (luvut 4.2, 5.5 ja 7.1). Perintöverotusarvo on merkitty perintöverotuspäätökseen.

Verotuksessa käytetään myyjälle edullisempaa laskutapaa (Asunnon verollinen myynti):

• Todelliset menot: kauppahinnasta vähennetään hankintameno ja myyntikulut, kuten välityspalkkio.
• Hankintameno-olettama: kauppahinnasta vähennetään 20 %, tai 40 %, jos omistusaika on vähintään 10 vuotta. Silloin muita menoja ei vähennetä.

Molemmissa alla olevissa vaihtoehdoissa myynti tehdään 20.11.2026, kauppahinta ja kulut ovat samat, ja vain myyjä vaihtuu. Oletamme lisäksi:

• Perintöverotus on toimitettu ja asunnon arvoksi vahvistettu 250 000 euroa ennen kauppaa.
• Velaton hinta on 300 000 euroa, ja ostaja ottaa vastattavakseen 35 000 euron yhtiölainaosuuden. Lainaa ei ole lyhennetty kuolinpäivän jälkeen. Osakkeiden kauppahinta on 265 000 euroa.
• Välityspalkkio ja muut myyntikulut ovat 6 000 euroa.
• Asunto ei ole ollut kummankaan lapsen eikä heidän perheidensä vakituinen asunto.

Vaihtoehto A: kuolinpesä myy

Luovutusvoitto on 265 000 € − 250 000 € − 6 000 € = 9 000 €. Hankintameno-olettamalla voitto olisi 265 000 € − 53 000 € = 212 000 €, joten todelliset menot ovat edullisemmat.

Pääomatulon vero on vuonna 2026 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % sen ylittävästä osasta. Kuolinpesältä verotetaan kuolinvuodelta sekä isän ennen kuolemaa saamat että pesän tulot. Jos niissä ei ole muita pääomatuloja, jotka nostaisivat osan voitosta 34 prosentin alaiseksi, vero on 30 % × 9 000 € = 2 700 €.

Vaihtoehto B: perilliset jakavat pesän ja myyvät

Mikko ja Laura allekirjoittavat jakokirjan 30.6.2026, ja kumpikin saa puolet asunnosta. Kumpikin omistaa nyt puolikkaan, jonka hankintameno on 125 000 euroa. Kun asunto myydään samoilla ehdoilla kuin vaihtoehdossa A, kummankin laskelma on 132 500 € − 125 000 € − 3 000 € = 4 500 €.

Jos kummallakaan ei ole vuonna 2026 muita pääomatuloja, jotka nostaisivat osan voitosta 34 prosentin alaiseksi, kumpikin maksaa 30 % × 4 500 € = 1 350 euroa. Yhteensä summa on sama kuin vaihtoehdossa A. Ero on siinä, kuka veron maksaa ja kenen muut pääomatulot vaikuttavat veroprosenttiin.

Havainnollistus: kun perillinen muuttaa asuntoon

Oletetaan vaihtoehdosta B poiketen, että Laura muuttaa asuntoon jaon jälkeen 1.7.2026 ja asuu siinä vakituisesti, eikä asuntoa myydä vielä vuonna 2026.

Oman asunnon verovapaus edellyttää nykyisten sääntöjen mukaan, että myyjä on omistusaikanaan käyttänyt asuntoa omana tai perheensä vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Perheellä tarkoitetaan lähtökohtaisesti puolisoa ja alaikäisiä lapsia (Verovapaa oman asunnon luovutus, luvut 3 ja 4.1). Lauran omistusaika alkaa isän kuolemasta 10.2.2026 ja asumisaika muutosta 1.7.2026. Jos asunto myydään sen jälkeen, kun Laura on asunut siinä yhtäjaksoisesti kaksi vuotta, hänen puolikkaansa myynti on verovapaa, ellei säännöksiä ennen myyntiä muuteta.

Asunto ei ole Mikon eikä hänen perheensä vakituinen asunto, joten hänen puolikkaansa voitto on veronalainen myyntivuoden sääntöjen mukaan. Hänen hankintamenonsa on edelleen 125 000 euroa, ja siihen voidaan lisätä hänen maksamansa yhtiölainaosuudet, jos taloyhtiö on rahastoinut ne.

Isän asuminen ei siis tee myynnistä verovapaata kummallekaan. Ratkaisevaa on kunkin omistajan omistusaika ja se, kuinka kauan asunto on ollut hänen tai hänen perheensä vakituinen asunto.

Jos leskellä on asuntoon hallintaoikeus

Jos asuntoon jää lesken hallintaoikeus, omistajien perintöveroa pienennetään hallintaoikeusvähennyksellä. Vähennys ei kuitenkaan pienennä asunnon hankintamenoa myöhemmässä myynnissä. Hankintamenona käytetään asunnon perintöverotusarvoa ennen hallintaoikeusvähennystä. Tämä perustuu Verohallinnon ohjeeseen Hallintaoikeus omaisuuden luovutuksen verotuksessa (luku 3.2.2.1) ja ratkaisuun KHO 1998:27.

Hallintaoikeus rajoittaa omistajien oikeutta määrätä asunnosta, joten myynnistä on käytännössä sovittava lesken kanssa. Jos leski luopuu oikeudestaan myynnin yhteydessä saamatta siitä osaa kauppahinnasta, luopumista pidetään lahjana omistajille. Lue lisää: hallintaoikeusvähennyksen ohje ja laskuri.

Jos myyntihinta jää hankintamenoa pienemmäksi

Jos kauppahinta on pienempi kuin hankintameno ja myyntikulut yhteensä, syntyy luovutustappio. Tappio vähennetään saman vuoden luovutusvoitoista tai muista pääomatuloista. Tarvittaessa sen voi vähentää seuraavien viiden vuoden aikana. Jos myynti olisi ollut oman asunnon myyntinä verovapaa, tappiota ei voi vähentää.

Erityistilanteet

• Leski saa asunnon osituksessa. Ositussaannon omistusaika lasketaan ositusta edeltäneestä saannosta. Katso Verovapaa oman asunnon luovutus, luku 4.4.
• Perillinen lunastaa muiden osuudet omilla rahoillaan. Ulkopuolisilla varoilla maksetun osuuden omistusaika alkaa vasta perinnönjakokirjan allekirjoituksesta.
• Asunto myydään muutaman vuoden kuluessa, ja hinta poikkeaa selvästi perukirjan arvosta. Toteutunutta kauppaa voidaan käyttää näyttönä kuolinpäivän arvosta, jos perintöverotusta muutetaan (arvostusohjeen luku 5.1).

Lähteet

• Verohallinto: Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen
• Verohallinto: Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot
• Verohallinto: Verovapaa oman asunnon luovutus
• Verohallinto: Hallintaoikeus omaisuuden luovutuksen verotuksessa